తెలంగాణలో భూముల రకాలు.. వాటికి వర్తించే నిబంధనలు ఏమిటి?

                            అసైన్డ్ భూమి అమ్మవచ్చా?.. 22-A అంటే ఏమిటి?.. తెలంగాణ భూముల లెక్క ఇదే

 

22-A భూముల సమస్య.. ఎర్రవల్లిలో భూముల వివాదం.. అభివృద్ధి పనుల కోసం ప్రభుత్వ భూసేకరణ.. మరోవైపు భూ రికార్డుల సవరణ. ఇలా తెలంగాణలో ప్రస్తుతం భూముల చుట్టూ పెద్ద చర్చే నడుస్తోంది. ఈ నేపథ్యంలో సామాన్యులకు అనేక సందేహాలు వస్తున్నాయి. పట్టా, ప్రభుత్వ, అసైన్డ్ భూములకు తేడా ఏంటి? ఒక కుటుంబం ఎంత వ్యవసాయ భూమి కలిగి ఉండవచ్చు? మాజీ సైనికులకు ఇచ్చిన భూములను అమ్ముకోవచ్చా? కంటోన్మెంట్‌లో ఉన్న భూమంతా సైన్యానిదేనా? ఇనాం, భూదాన్, శిఖం, బంజరు అంటే ఏమిటి? 22-Aలో ఉంటే అది ప్రభుత్వ భూమేనా?

తెలంగాణలో భూములకు సంబంధించి వినిపించే పేర్లన్నీ ఒకే అర్థాన్ని ఇవ్వవు. కొన్ని భూములు ఎవరివో సూచిస్తే, మరికొన్ని అవి ఎలా వచ్చాయో, ప్రభుత్వం ఎవరికి ఏ షరతులతో కేటాయించిందో తెలియజేస్తాయి. ఇంకొన్ని భూముల వినియోగం లేదా రెవెన్యూ రికార్డుల్లో వాటి స్వభావాన్ని సూచిస్తాయి. అందుకే ముఖ్యమైన భూముల రకాలు, వాటి నిబంధనలు ఏమిటో సరళంగా తెలుసుకుందాం.

పట్టా భూమి.. పాస్‌బుక్ ఒక్కటే ఆధారం కాదు

వ్యక్తి లేదా వ్యక్తుల పేర్లపై చట్టబద్ధమైన హక్కులు, రెవెన్యూ రికార్డులు ఉన్న ప్రైవేటు భూమిని సాధారణంగా పట్టా భూమి అంటారు. కొనుగోలు, వారసత్వం, విభజన, బహుమతి వంటి చట్టబద్ధ మార్గాల్లో హక్కులు మారవచ్చు. అయితే పట్టాదారు పాస్‌బుక్‌లో పేరు ఉందంటే ఆ భూమిపై ఎలాంటి సమస్యా లేదని భావించకూడదు. పాత రిజిస్ట్రేషన్ పత్రాలు, సర్వే నంబరు, విస్తీర్ణం, కోర్టు వివాదాలు, రిజిస్ట్రేషన్‌పై ఆంక్షలు ఉన్నాయా అన్నదీ చూడాలి.

ప్రభుత్వ, అసైన్డ్ భూములు.. తేడా ఇదే

ప్రభుత్వ యాజమాన్యంలో ఉన్నది ప్రభుత్వ లేదా సర్కారీ భూమి. ఇందులో కొంత భూమిని భూమిలేని పేదలకు కొన్ని షరతులతో కేటాయిస్తే అది అసైన్డ్ భూమి అవుతుంది. 1977 నాటి అసైన్డ్ భూముల బదలాయింపు నిషేధ చట్టం ప్రకారం, బదలాయించకూడదనే షరతుతో  పేదలకు ఇచ్చిన భూములను సాధారణ పట్టా భూముల మాదిరిగా స్వేచ్ఛగా అమ్మడం, కొనడం సాధ్యం కాదు. పాత రికార్డుల్లో కనిపించే లావోణి/లావణి కూడా ప్రభుత్వ భూముల కేటాయింపు చరిత్రతో ముడిపడిన పదం. ఇలాంటి భూముల్లో అసలు కేటాయింపు ఉత్తర్వులు, వాటిలోని షరతులే కీలకం.

భూ పరిమితి.. 54 ఎకరాలు అందరికీ కాదు

ఒక కుటుంబం ఎంత వ్యవసాయ భూమిని కలిగి ఉండవచ్చనే గరిష్ఠ పరిమితిని భూ పరిమితి (Ceiling) అంటారు.  తెలంగాణ భూ సంస్కరణల చట్టం ప్రకారం ఐదుగురు వరకు సభ్యులున్న కుటుంబానికి సాధారణంగా ఒక ప్రామాణిక కమతం (Standard Holding) పరిమితిగా ఉంటుంది. భూమి తరగతిని బట్టి  ఎన్ని ఎకరాలు ఉండాలన్నది మారుతుంది.

రెండు పంటల తడి భూమి — 10 నుంచి 18 ఎకరాలు

ఇతర తడి భూమి — 15 నుంచి 27 ఎకరాలు

మెట్ట భూమి — 35 నుంచి 54 ఎకరాలు.

ఐదుగురి కంటే ఎక్కువ మంది ఉన్న కుటుంబంలో ప్రతి అదనపు సభ్యుడికి ప్రామాణిక కమతంలో ఐదో వంతు చొప్పున అదనపు పరిమితి లభిస్తుంది. అయితే కుటుంబం ఎంత పెద్దదైనా మొత్తం పరిమితి రెండు ప్రామాణిక కమతాలను మించదు. తడి, మెట్ట వంటి వేర్వేరు రకాల భూములు ఉంటే వాటిని చట్టంలో నిర్ణయించిన నిష్పత్తుల ప్రకారం కలిపి లెక్కిస్తారు. అందుకే “ఎవరైనా 54 ఎకరాలు కలిగి ఉండవచ్చు” అనుకోవడం తప్పు. చట్టం అనుమతించిన పరిమితికి మించి ఉన్న భూమిని నిర్ణీత ప్రక్రియ ద్వారా ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకుంటే, ఆ అదనపు భూమినే మిగులు భూమి (Ceiling Surplus Land) అంటారు.

మాజీ సైనికుల భూములు.. పదేళ్ల తర్వాత అమ్మవచ్చా?

మాజీ సైనికులకు ప్రభుత్వం కేటాయించిన భూములు రక్షణ శాఖ భూములు కావు. ఇవి ప్రభుత్వ విధానం ప్రకారం అర్హులైన మాజీ సైనికులకు కేటాయించిన భూములు. ఇలాంటి కొన్ని కేటాయింపుల్లో ప్రభుత్వ ఉత్తర్వుల ప్రకారం భూమిని కేటాయించిన తేదీ నుంచి పదేళ్ల తర్వాత అమ్ముకునే అవకాశం ఉంది. అయితే పదేళ్లు పూర్తయితే చాలు అని కాదు. కేటాయింపు చట్టబద్ధమైనదా? ప్రభుత్వంతో వివాదం ఉందా? కేటాయింపు ఉత్తర్వుల్లో ఇతర షరతులున్నాయా? అన్నవి కూడా చూడాలి.

కంటోన్మెంట్‌లో ఉన్నదంతా సైన్యం భూమి కాదు

సికింద్రాబాద్ వంటి కంటోన్మెంట్ ప్రాంతాల్లోని ప్రతి భూమీ సైన్యానికి చెందినది కాదు. రక్షణ శాఖ భూములతో పాటు లీజు భూములు, ఓల్డ్ గ్రాంట్ (Old Grant) విధానంలోని ఆస్తులు కూడా ఉంటాయి. అందువల్ల ఇక్కడ సాధారణ రెవెన్యూ రికార్డులతో పాటు రక్షణ భూముల నిర్వహణ సంస్థ (Defence Estates) రికార్డుల్లో భూమి స్థితి, దానిపై ఉన్న హక్కుల స్వభావాన్ని కూడా పరిశీలించాలి.

ఇనాం భూములు.. ORCతోనే కీలక స్పష్టత

నిజాం కాలం సహా పాత పాలనా వ్యవస్థల్లో వ్యక్తులు, సేవలు అందించినవారు, సంస్థలు, మత సంస్థలకు ఇచ్చినవి ఇనాం భూములు. తర్వాత ఇనాం వ్యవస్థ రద్దయి, అర్హులకు చట్టప్రకారం హక్కులు కల్పించే విధానం వచ్చింది. అందువల్ల పాత రికార్డులో ‘ఇనాం’ అని ఉండటంతోనే ప్రస్తుత హక్కు తేలదు. ఆక్యుపెన్సీ హక్కు ధ్రువపత్రం (Occupancy Rights Certificate–ORC) జారీ అయిందా? ఎవరి పేరుతో ఉందన్నది కీలకం.

భూదాన్.. సీలింగ్ భూములతో కలపొద్దు

వినోబా భావే భూదాన ఉద్యమంలో భూస్వాములు స్వచ్ఛందంగా ఇచ్చి, భూమిలేని వారికి పంపిణీ చేసేందుకు వచ్చినవి భూదాన్ భూములు. ఇవి సీలింగ్ మిగులు భూములు కావు. భూదాన్ రికార్డుల్లో భూమి ఉందా? ఎవరికి, ఏ షరతులతో కేటాయించారన్నది పరిశీలించాలి.

దేవాదాయ, వక్ఫ్ భూములు.. ప్రత్యేక చట్టాల పరిధిలో

దేవాలయాలు, మఠాలు, హిందూ ధార్మిక సంస్థలకు చెందినవి దేవాదాయ భూములు. వక్ఫ్‌గా చట్టబద్ధంగా అంకితం చేసినవి వక్ఫ్ భూములు. వీటిని సాధారణ పట్టా భూములతో సమానంగా చూడలేం. వాటి నిర్వహణ, లీజు, అమ్మకం, బదలాయింపులకు ప్రత్యేక చట్టాలు, నిబంధనలు వర్తిస్తాయి.

శిఖం.. చెరువుతో ముడిపడిన భూమి

చెరువులు, ఇతర నీటి వనరులతో ముడిపడిన భూములకు పాత రెవెన్యూ రికార్డుల్లో శిఖం అనే పదం కనిపిస్తుంది. ఇలాంటి భూముల్లో చెరువు హద్దులు, సర్వే రికార్డులు, పూర్తి నీటిమట్టపు హద్దు (Full Tank Level–FTL) కీలకం. శిఖం అని నమోదైందనే ఒక్క అంశంతోనే హక్కులను నిర్ణయించలేం.

పోరంబోకు, బంజరు.. రెండూ ఒకటి కాదు

పోరంబోకు అనే పదం కొన్ని ప్రజా లేదా సామూహిక అవసరాలకు సంబంధించిన భూముల సందర్భంలో పాత రికార్డుల్లో కనిపిస్తుంది. బంజరు సాధారణంగా సాగులో లేని లేదా సాగుకు అభివృద్ధి చేయని భూమిని సూచిస్తుంది. బంజరు అని నమోదైందనే ఒక్క కారణంతో అది తప్పనిసరిగా ప్రభుత్వ భూమేనని నిర్ణయించకూడదు.

గైరాన్.. గ్రామకంఠం అంటే?

గ్రామాల్లో పశువుల మేత, ఇతర సామూహిక అవసరాలతో ముడిపడిన భూములకు గైరాన్ అనే పదం కనిపిస్తుంది. గ్రామకంఠం సాధారణంగా గ్రామ నివాస ప్రాంతాన్ని సూచిస్తుంది. అయితే గ్రామకంఠంలో ఉన్న ప్రతి స్థలంపైనా వ్యక్తిగత యాజమాన్య హక్కు ఉంటుందని భావించకూడదు.

అటవీ భూములకు ప్రత్యేక రక్షణ

రిజర్వు అటవీ, రక్షిత అటవీ భూములకు ప్రత్యేక చట్టపరమైన రక్షణ ఉంటుంది. కొన్ని ప్రాంతాల్లో రెవెన్యూ, అటవీ శాఖల మధ్య హద్దుల వివాదాలు కూడా ఉంటాయి. అందువల్ల ఒక్క రెవెన్యూ ఎంట్రీ ఆధారంగానే అటవీ భూమిపై పూర్తి హక్కును నిర్ణయించలేం.

భూసేకరణ తర్వాత పరిస్థితి మారుతుంది

రోడ్లు, రిజర్వాయర్లు, ఇతర ప్రజాప్రయోజనాల కోసం ప్రభుత్వం ప్రైవేటు భూములను చట్టప్రకారం సేకరించవచ్చు. దీనినే భూసేకరణ (Land Acquisition) అంటారు. చట్టబద్ధమైన భూసేకరణ పూర్తయి భూమి ప్రభుత్వానికి సంక్రమించిన తర్వాత దాని యాజమాన్య స్థితి మారుతుంది.

22-A.. ఇది భూమి రకం కాదు

ప్రస్తుతం ఎక్కువగా వినిపిస్తున్న ‘22-A భూములు’ అనే మాటే ఎక్కువ గందరగోళానికి కారణం. నిజానికి 22-A అనేది పట్టా, అసైన్డ్, ఇనాం వంటి భూమి రకం కాదు. రిజిస్ట్రేషన్ చట్టంలోని సెక్షన్ 22-A ప్రకారం రిజిస్ట్రేషన్‌పై నిషేధం ఉన్న కొన్ని ఆస్తులను నిషేధిత ఆస్తుల జాబితా (Prohibited Properties List) లో ఉంచుతారు. అందువల్ల 22-Aలో ఉందంటే ఆ భూమి తప్పనిసరిగా ప్రభుత్వానిదని అర్థం కాదు. అలాగే జాబితా నుంచి తొలగిందంటే అన్ని యాజమాన్య వివాదాలు పరిష్కారమైనట్లూ కాదు. రిజిస్ట్రేషన్‌పై ఆంక్ష ఒక విషయం.. అసలు హక్కు ఎవరిదన్నది మరో విషయం.

చివరికి..  భూమిని పిలిచే పేరు కాదు, భూమి చరిత్ర ముఖ్యం

ఒకే భూమికి ఒకటి కంటే ఎక్కువ గుర్తింపులు ఉండొచ్చు. పట్టా భూమే వ్యవసాయ భూమి కావచ్చు. అదే భూమి చట్టపరమైన కారణంతో 22-A జాబితాలోనూ ఉండొచ్చు. అందుకే భూమి కొనేటప్పుడు సర్వే నంబరు, విస్తీర్ణం సరిపోతున్నాయా? భూమి మొదట ఎవరిది? ప్రస్తుతం హక్కు ఎవరిది? ఆ హక్కు ఎలా వచ్చింది? 22-Aలో ఉందా? అసైన్డ్ అయితే కేటాయింపు ఉత్తర్వుల్లో ఏముంది? బదలాయింపుపై ఆంక్షలున్నాయా? అన్నవి పరిశీలించాలి. భూమిని పిలిచే పేరు కంటే దాని చరిత్ర, రెవెన్యూ రికార్డులు, దానిపై వర్తించే నిబంధనలే అసలు హక్కును అర్థం చేసుకోవడానికి కీలకం.