REITs | రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడికి మరో మార్గం.. REITలతో అద్దె ఆదాయం..

REITs | రియల్ ఎస్టేట్‌లో నేరుగా ఆస్తులు కొనుగోలు చేయడానికి భారీ మొత్తంలో పెట్టుబడి అవసరం. అయితే తక్కువ పెట్టుబడితో ఆఫీసులు, షాపింగ్ మాల్స్ వంటి వాణిజ్య ఆస్తుల ద్వారా వచ్చే అద్దె ఆదాయంలో వాటా పొందేందుకు రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్స్ (REITs) ఒక ప్రత్యామ్నాయంగా నిలుస్తున్నాయి. వీటిలో పెట్టుబడికి అవకాశాలు ఉన్నప్పటికీ, మార్కెట్ ఒడిదుడుకులు, వడ్డీ రేట్లు, ఆస్తుల ఆక్యుపెన్సీ వంటి రిస్క్‌లను అర్థం చేసుకోవడం అవసరం.

REIT అంటే ఏమిటి? పెట్టుబడి ఎలా పెట్టాలి?

సాధారణంగా ఆఫీసులు, షాపింగ్ మాల్స్ వంటి వాణిజ్య ఆస్తులను నేరుగా కొనుగోలు చేయాలంటే భారీ మూలధనం అవసరమవుతుంది. దీనికి ప్రత్యామ్నాయంగా REITలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. ఇవి అద్దెకు ఇచ్చే వాణిజ్య ఆస్తులను సొంతం చేసుకునే సెబీ నియంత్రిత ట్రస్టులు. స్టాక్ ఎక్స్ఛేంజీలలో షేర్ల మాదిరిగా వీటి యూనిట్లను కొనుగోలు చేయవచ్చు. కనీసం ఒక్క యూనిట్‌తో కూడా పెట్టుబడి ప్రారంభించవచ్చు. యూనిట్ ధర రోజువారీగా మారుతూ ఉంటుంది. అయితే ఇవి కూడా మార్కెట్‌తో అనుసంధానమై ఉంటాయి. కాబట్టి పెట్టుబడి పెట్టే ముందు రిస్క్‌ను అర్థం చేసుకోవాలి. REITల ద్వారా వచ్చే ఆదాయంలో అద్దె వసూళ్ల నుంచి నిర్వహణ ఖర్చులు, అప్పుల చెల్లింపులు, ఇతర సర్దుబాట్లు తీసివేసిన తర్వాత మిగిలే నగదును నెట్ డిస్ట్రిబ్యూటబుల్ క్యాష్ ఫ్లో (NDCF) అంటారు. సెబీ నిబంధనల ప్రకారం ఈ మొత్తంలో కనీసం 90 శాతాన్ని యూనిట్ హోల్డర్లకు పంపిణీ చేయాలి. పంపిణీ సాధారణంగా ప్రతి ఆరు నెలలకు ఒకసారి జరగాలి. అయితే ప్రస్తుతం నమోదైన REITలు త్రైమాసిక ప్రాతిపదికన చెల్లింపులు చేస్తున్నాయి. ఇక్కడ గుర్తుంచుకోవాల్సిన విషయం ఏమిటంటే.. స్థూల అద్దె ఆదాయంలో 90 శాతం పంపిణీ చేయరు. అన్ని ఖర్చులు, సర్దుబాట్ల తర్వాత మిగిలిన నగదులోనే 90 శాతం పంపిణీ చేస్తారు.

ఎంత ఆదాయం వస్తుంది?

డిస్ట్రిబ్యూషన్ ఈల్డ్ అంటే ఒక యూనిట్‌పై లభించే వార్షిక పంపిణీ మొత్తాన్ని యూనిట్ ధరతో భాగించడం ద్వారా లెక్కిస్తారు. 2026 సెప్టెంబర్‌లో నమోదైన వివరాల ప్రకారం REITల డిస్ట్రిబ్యూషన్ ఈల్డ్ సుమారు 5 నుంచి 6.5 శాతం మధ్య ఉంది. అయితే ఇది స్థిరమైన రాబడి కాదు. యూనిట్ ధర, ఆస్తుల ఆక్యుపెన్సీ, అద్దె ఆదాయం వంటి అంశాల ఆధారంగా మారుతుంది. కొన్ని సందర్భాల్లో ఇది 6 నుంచి 8 శాతం వరకు కూడా ఉంటుంది. అలాగే REITల నుంచి వచ్చే పంపిణీ మొత్తాన్ని పూర్తిగా ఆదాయంగా భావించకూడదు. అందులో వడ్డీ, డివిడెండ్, అద్దె ఆదాయంతోపాటు అప్పు లేదా మూలధన చెల్లింపులకు సంబంధించిన భాగాలు కూడా ఉంటాయి. ముఖ్యంగా సెబీ నిబంధనల ప్రకారం REIT ఆస్తుల విలువలో కనీసం 80 శాతం పూర్తయి, అద్దె ఆదాయం వస్తున్న ఆస్తుల రూపంలో ఉండాలి. మిగిలిన 20 శాతం వరకు నిర్మాణంలో ఉన్న ఆస్తుల్లో పెట్టుబడి పెట్టేందుకు అవకాశం ఉంటుంది. అలాగే నగదును మినహాయించిన తర్వాత నికర అప్పులు, వాయిదా చెల్లింపులతో కూడిన కన్సాలిడేటెడ్ బారోయింగ్స్ REIT ఆస్తుల విలువలో 49 శాతానికి మించకూడదు. ఒకే యూనిట్ ద్వారా పలు ఆఫీస్ పార్కులు, షాపింగ్ మాల్స్, వివిధ నగరాలు, అద్దెదారులలో పెట్టుబడి విస్తరించే అవకాశం ఉంటుంది. REITల ద్వారా రెండు విధాలుగా రాబడి పొందవచ్చు. క్రమం తప్పకుండా వచ్చే డిస్ట్రిబ్యూషన్లు ఒకటైతే, యూనిట్ ధర పెరిగినప్పుడు విక్రయించడం ద్వారా లభించే మూలధన లాభం మరొకటి.

రూ.10 లక్షల పెట్టుబడితో ఎంత ఆదాయం?

ప్రస్తుతం భారత మార్కెట్లో ఎంబసీ ఆఫీస్ పార్క్స్, మైండ్‌స్పేస్ బిజినెస్ పార్క్స్, బ్రూక్‌ఫీల్డ్ ఇండియా, నెక్సస్ సెలెక్ట్ ట్రస్ట్ (మాల్స్), నాలెడ్జ్ రియాల్టీ ట్రస్ట్, బాగ్‌మనే ప్రైమ్ ఆఫీస్ వంటి REITలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. ఉదాహరణకు రూ.10 లక్షలు పెట్టుబడి పెట్టి 5.5 శాతం డిస్ట్రిబ్యూషన్ ఈల్డ్ లభిస్తే ఏడాదికి సుమారు రూ.55వేలు, 6.5 శాతం ఈల్డ్ ఉంటే సుమారు రూ.65వేల ఆదాయం పొందవచ్చు. ఇవి కేవలం అంచనా లెక్కలు మాత్రమే. వాస్తవ అద్దె ఆదాయానికి సమానంగా ఈ పంపిణీ ఉండదు. పంపిణీలో మూలధన చెల్లింపుల భాగం కూడా ఉంటుంది. ఇక రిస్క్‌ల విషయానికి వస్తే వడ్డీ రేట్లు పెరిగితే REIT యూనిట్ ధరలు తగ్గుతాయి. ఆస్తుల ఆక్యుపెన్సీ తగ్గితే పంపిణీ ఆదాయం కూడా తగ్గుతుంది. కొన్ని నగరాలు, అద్దెదారులపైనే అధికంగా ఆధారపడడం మరో ప్రమాదం. స్టాక్ మార్కెట్లో షేర్ల మాదిరిగానే REIT యూనిట్ల ధరల్లోనూ పెరుగుదల, తగ్గుదల ఉంటుంది. వీటిపై వర్తించే పన్నుల విషయంలోనూ పెట్టుబడిదారులు ముందుగానే పరిశీలించాలి. అందువల్ల పెట్టుబడి పెట్టే ముందు సొంతంగా పరిశోధన చేయడం అవసరం.

గ‌మ‌నిక‌: ఈ వివరాలు కేవలం విద్యాపరమైన అవగాహన కోసం మాత్రమేనని, పెట్టుబడి సలహా కాదని సెబీ రిజిస్టర్డ్ రీసెర్చ్ అనలిస్ట్ దామోదర రావు స్పష్టం చేశారు.