Home Loan Rules | హోమ్ లోన్ రూల్స్ మారుతున్నాయి.. ఇక జీతం ఒక్కటే చాల‌దు..

Home Loan Rules | దేశంలో దశాబ్దాలుగా హోమ్ లోన్ మార్కెట్ ఒక సింపుల్ ఫార్ములాపైనే నడిచింది. స్థిరమైన జీతం, మంచి క్రెడిట్ స్కోర్, అందుబాటులో ఉండే ఈఎంఐ ఉంటే లోన్ మంజూరు అయ్యేది. కానీ ఇప్పుడు పరిస్థితులు వేగంగా మారుతున్నాయి. ఇళ్ల ధరలు పెరగడం, ఆదాయాల స్వరూపం మారడం, కొత్త తరహా ఉద్యోగాలు చేసే యువత మార్కెట్లోకి రావడంతో బ్యాంకులు, హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలు హోమ్ లోన్ అర్హత నిబంధనలను నిశ్శబ్దంగా మార్చేస్తున్నాయి. లోన్ల‌ను సుల‌భంగా ఇచ్చే విధంగా కాకుండా, అప్పు తీసుకునే వ్య‌క్తి నిజంగా తిరిగి చెల్లిస్తాడా, లేదా అనే విష‌యాన్ని మ‌రింత లోతుగా డేటా ఆధారంగా ప‌రిశీల‌న చేస్తారు. ప్ర‌స్తుత ప్ర‌వ‌ర్త‌న ఎలా ఉందో అంచ‌నా వేస్తారు. ఆ త‌రువాతే లోన్ మంజూరు చేస్తారు. అందువ‌ల్ల ఇక‌పై హోమ్ లోన్లు అంత సుల‌భంగా ల‌భించ‌వ‌ని నిపుణులు చెబుతున్నారు.

ఉద్యోగ రంగంలో వ‌చ్చిన మార్పే కార‌ణం..

ఈ మార్పుకు ప్రధాన కారణం భారత ఉద్యోగ రంగంలో వచ్చిన పెద్ద మార్పు అనే చెప్ప‌వ‌చ్చు. గతంలో ఎక్కువగా స్థిర జీతం తీసుకునే ఉద్యోగులే హోమ్ లోన్ మార్కెట్లో ఉండేవారు. ఇప్పుడు ఫ్రీలాన్సర్లు, గిగ్ వర్కర్లు, స్టార్టప్ ఉద్యోగులు, స్వయం ఉపాధి వ్యాపారులు, అస్థిర ఆదాయం కలిగినవారు కూడా హౌసింగ్ మార్కెట్లోకి వస్తున్నారు. వీరి ఆదాయం నెలనెలా ఒకేలా ఉండకపోవడంతో పాత అండర్‌రైటింగ్ మోడల్స్ వారి నిజమైన చెల్లింపు సామర్థ్యాన్ని అంచనా వేయలేకపోతున్నాయి. పీఎన్‌బీ హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ మేనేజింగ్ డైరెక్టర్, సీఈఓ అజయ్ శుక్లా తెలిపిన ప్రకారం మార్కెట్లో ఒకేసారి రెండు ప్రధాన మార్పులు జరుగుతున్నాయ‌ని అన్నారు. ఒకవైపు ఇళ్లకు భారీ డిమాండ్ ఉండటంతో ధరలు పెరుగుతుండగా, మరోవైపు గిగ్ ఎకానమీ, డిజిటల్ ఎంటర్‌ప్రెన్యూర్‌షిప్, ఫ్లెక్సిబుల్ పే స్ట్రక్చర్స్ కారణంగా ఆదాయ విధానాలు పూర్తిగా మారుతున్నాయ‌ని అన్నారు. దీంతో బ్యాంకులు కేవలం జీత స్లిప్స్ లేదా వార్షిక ఆదాయాన్ని మాత్రమే కాకుండా, కస్టమర్ ఆర్థిక ప్రవర్తనను కూడా పరిశీలించడం ప్రారంభించాయ‌ని, రీపేమెంట్ హిస్టరీ, బ్యాంకింగ్ ప్యాటర్న్స్, ఫైనాన్షియల్ డిసిప్లిన్, ఉన్న అప్పులు, డిజిటల్ ట్రాన్సాక్షన్స్ వంటి అంశాలను పరిశీలిస్తున్నాయ‌ని తెలిపారు. అకౌంట్ అగ్రిగేటర్ ఫ్రేమ్‌వర్క్, జీఎస్‌టీ రిటర్న్స్ అనాలిసిస్, రియల్ టైమ్ బ్యాంకింగ్ డేటా వంటి టెక్నాలజీలు ఇప్పుడు రుణదాతలకు కస్టమర్ ఆర్థిక జీవితంపై పూర్తి అవగాహన ఇస్తున్నాయ‌ని పేర్కొన్నారు.

ఆదాయం మాత్ర‌మే కాదు, అన్నీ ప‌రిశీలించాకే..

ఈ మార్పు ముఖ్యంగా స్వయం ఉపాధి పొందుతున్నవారికి, అనధికారిక ఆదాయం కలిగినవారికి పెద్ద ఊరటనిస్తోంది. గతంలో స్థిరమైన ఆదాయం ఉన్నా కూడా వీరికి ఫార్మల్ హౌసింగ్ లోన్లు రావడం కష్టమయ్యేది. బేసిక్ హోమ్ లోన్ సీఈఓ, కో-ఫౌండర్ అతుల్ మొంగా తెలిపిన ప్రకారం ఇప్పుడు అండర్‌రైటింగ్ మరింత హోలిస్టిక్ విధానంగా మారుతోంద‌ని, ఆదాయం మాత్రమే కాకుండా, రీపేమెంట్ హిస్టరీ, అప్పులు, డిజిటల్ ఫైనాన్షియల్ రికార్డ్స్, కుటుంబ స్థాయి నగదు ప్రవాహాలను కూడా పరిశీలిస్తున్నార‌ని అన్నారు. ఈ విధానం టియర్-2, టియర్-3 నగరాల్లో ఫస్ట్ టైమ్ హోమ్ బయ్యర్స్‌కు కూడా ప్రయోజనం కలిగిస్తోంద‌ని, అక్కడ హౌసింగ్ డిమాండ్ బలంగా ఉన్నప్పటికీ, ఆదాయ నిర్మాణాలు సంప్రదాయ విధానాలకు సరిపోవ‌డం లేద‌ని అన్నారు. కాప్రి లోన్స్ హోమ్ లోన్స్ చీఫ్ బిజినెస్ ఆఫీసర్ మునీష్ జైన్ తెలిపిన ప్రకారం రంగం ఇప్పుడు స్టాటిక్ ఇన్‌కమ్ సెంట్రిక్ మోడల్ నుంచి రియల్ టైమ్ ఫైనాన్షియల్, బిహేవియరల్ ఇండికేటర్స్ ఆధారిత విధానానికి మారుతోంద‌ని తెలిపారు. రీపేమెంట్ హిస్టరీ, సేవింగ్స్ అలవాట్లు, అప్పుల నిర్వహణ, డిజిటల్ ట్రాన్సాక్షన్ ప్యాటర్న్స్ ఇప్పుడు కీలకంగా మారాయ‌ని అన్నారు.

స్థిర‌మైన ఆదాయం లేకపోతే క‌ష్ట‌మే..

దీని ప్రభావం రెండు విధాలుగా ఉంటుంద‌ని, స్థిరమైన ఆర్థిక క్రమశిక్షణ ఉన్నా, ఆదాయం అసాధారణంగా ఉన్నవారికి ఇప్పుడు లోన్లు పొందడం సులభం అవుతుంద‌ని, కానీ క్రెడిట్ కార్డ్ బకాయిలు ఎక్కువగా ఉండటం, ఈఎంఐలు మిస్ అవడం, అధిక అప్పులు తీసుకోవడం వంటి అంశాలు లోన్ అర్హతపై మరింత ప్రభావం చూపనున్నాయ‌ని తెలిపారు. డిజిటల్ అండర్‌రైటింగ్ వల్ల అవకాశాలు పెరుగుతున్నప్పటికీ, బ్యాంకులు మాత్రం రిస్క్ ప్రమాణాలను సడలించడం లేదని చెబుతున్నాయి. నిజానికి, ఇళ్ల ధరలు పెరుగుతుండటంతో రంగం మరింత జాగ్రత్తగా మారుతోంది. దేశంలోని అనేక ప్రధాన నగరాల్లో ఇళ్ల ధరలు ప్రారంభ స్థాయి జీతాల కంటే వేగంగా పెరిగాయి. వడ్డీ రేట్లు స్థిరంగా ఉన్నప్పటికీ యువతకు ఇల్లు కొనుగోలు చేయడం కష్టమవుతోంది. దీంతో బ్యాంకులు కేవలం ఎంత లోన్ ఇవ్వవచ్చనే కాకుండా, దీర్ఘకాలంలో ఎంత వరకు కస్టమర్ భరించగలడనే అంశాన్ని కూడా పరిగణనలోకి తీసుకుంటున్నాయి.

ఇల్లు కొన‌డం క‌ష్టం..

ఇది రూల్స్ సడలింపు కాదు, స్మార్టర్ టైటనింగ్. చాలా బ్యాంకులు ఇప్పటికీ స్థిరమైన ఈఎంఐ-టు-ఇన్‌కమ్, లోన్-టు-వాల్యూ పరిమితులలోనే పనిచేస్తున్నాయి. కానీ చెల్లింపు సామర్థ్యాన్ని నిర్మించే విధానం మారుతోంది. దీర్ఘకాలిక లోన్ టెన్యూర్లు, జాయింట్ బారోయింగ్, స్టెప్-అప్ ఈఎంఐ ప్రొడక్ట్స్, కుటుంబ ఆదాయాలను కలిపి పరిగణించడం వంటి పద్ధతుల‌ను ఇప్పుడు ఎక్కువగా ఉపయోగిస్తున్నారు. కొన్ని బ్యాంకులు 30 సంవత్సరాల వరకు రీపేమెంట్ కాలాన్ని కూడా అందిస్తున్నాయి. దీని వల్ల నెలవారీ ఈఎంఐ భారం తగ్గుతుంది. అయితే లోన్ మంజూరు కావడం సులభమవుతుందే తప్ప, ఇల్లు కొనడం మాత్రం అంత సులభం కాదని నిపుణులు చెబుతున్నారు. పదేళ్ల క్రితం కంటే ఇప్పుడు యువతకు లోన్ శాంక్షన్ అవడం సులభం కావచ్చు. కానీ మెట్రో నగరాల్లో కావలసిన ఇల్లు కొనుగోలు చేయడం మాత్రం మరింత కష్టంగా మారింద‌ని అంటున్నారు.

ఆర్థిక బాధ్య‌త‌లు కూడా ముఖ్య‌మే..

ఇళ్ల ధరలు పెరగడం, క్రెడిట్ యాక్సెస్ విస్తరించడం మధ్య ఉన్న ఈ ఒత్తిడి ఇప్పుడు రంగం మొత్తం రిస్క్ ఫిలాసఫీని మార్చుతోంది. బ్యాంకులు ఇప్పుడు కేవలం జీతాన్ని కాకుండా మొత్తం ఆర్థిక బాధ్యతలను పరిశీలిస్తున్నాయి. ఇప్పటికే ఉన్న ఈఎంఐలు, క్రెడిట్ కార్డ్ బకాయిలు, ఇతర రెగ్యులర్ ఖర్చులను ఎఫ్‌ఓఐఆర్ వంటి ప్రమాణాల ద్వారా విశ్లేషిస్తున్నాయి. ఒలివ్ కో-ఫౌండర్, సీఈఓ రోహిత్ గార్గ్ మాట్లాడుతూ హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ రంగం ఇప్పుడు వ్యక్తిగతీకరించిన డిజిటల్ లెండింగ్ వైపు కదులుతోంద‌ని తెలిపారు. ఇకపై ఆదాయం ఒక్కటే కాద‌ని, బాధ్యతాయుత ఆర్థిక ప్రవర్తనే అర్హతను నిర్ణయిస్తుంద‌ని అన్నారు. ఈ మార్పు వల్ల యువత, స్వయం ఉపాధి వర్గాలకు హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ మరింత అందుబాటులోకి వ‌స్తుంద‌న్నారు. అయితే భవిష్యత్తులో హోమ్ లోన్ అర్హత ఒకసారి మంజూరు అయ్యే ప్రక్రియ కాకుండా, నిరంతరం పరిశీలించే ఆర్థిక ప్రొఫైల్‌గా మారే అవకాశం కూడా ఉంటుంద‌ని, ఆర్థిక క్ర‌మ శిక్ష‌ణ‌, స్థిర‌మైన ఆదాయం ఉన్న‌వారికి దీని వ‌ల్ల మేలే జ‌రుగుతుంది త‌ప్ప ఇబ్బంది ఉండ‌ద‌ని అంటున్నారు.