ల్యాండ్ పూలింగ్ ’60:40′ ఆఫర్: భూమి ఇచ్చేముందు ప్రతి రైతు తెలుసుకోవాల్సిన 5 పక్కా నిజాలు!

ఎకరం భూమి ఇచ్చేముందు ఆగండి... '60:40' ల్యాండ్ పూలింగ్ ముసాయిదా వెనుక ప్రతి రైతు తెలుసుకోవాల్సిన 5 అసలు నిజాలు!

 

హైదరాబాద్ నగరం విస్తరిస్తున్న తీరు, ఆర్ఆర్ఆర్, మూసీ పునరుజ్జీవనం వంటి ప్రతిష్టాత్మక ప్రాజెక్టుల నేపథ్యంలో ప్రభుత్వం మళ్లీ ల్యాండ్ పూలింగ్ మంత్రాన్ని జపిస్తోంది. గతంలో ఎదురైన బలవంతపు భూసేకరణ వివాదాలకు దూరంగా, రైతులను డెవలప్‌మెంట్‌లో భాగస్వాములను చేస్తామని చెబుతూ '60:40' ముసాయిదాను సిద్ధం చేస్తోంది. ఒక ఎకరం ఇస్తే 60 శాతం అభివృద్ధికర స్థలాన్ని తిరిగి ఇస్తారనే ప్రచారం క్షేత్రస్థాయిలో ఆకర్షణీయంగానే కనిపిస్తోంది. కానీ, డ్రాఫ్ట్ నోటిఫికేషన్ నిబంధనల లోతుల్లోకి వెళ్తే, రైతులకు లాభంతో పాటు కొన్ని సాంకేతిక చిక్కులు కూడా దాగి ఉన్నాయని స్పష్టమవుతోంది. ఈ క్రమంలో ప్రతి రైతు సోదరుడు ముందే స్పష్టత తెచ్చుకోవాల్సిన, ప్రధానంగా గుర్తించాల్సిన 5 పక్కా నిజాలు ఇవే!

1. విధానం పాతదే... కేవలం విస్తరిస్తున్నారని గుర్తించాలి

చాలామంది ఈ '60:40' ఆఫర్‌ను ఏదో సరికొత్త విధానంగా భావిస్తున్నారు. కానీ, నిజానికి ల్యాండ్ పూలింగ్ తెలంగాణలో పాతదే. 2017లోనే దీనికి సంబంధించిన నిబంధనలు తయారు కాగా, 2020లో విడుదలైన జీవో 83 (G.O.Ms.No.83) ద్వారా రైతుకు 60 శాతం, హెచ్‌ఎండీఏకు 40 శాతం వాటా నిష్పత్తిని అధికారికం చేశారు. ఉప్పల్ భగయత్, ప్రతాపసింగారం ప్రాజెక్టుల్లో ఇప్పటికే ఈ విధానాన్ని అమలు చేశారు. ఇప్పుడు ప్రభుత్వం చేయబోతున్నదల్లా ఆ నిబంధనలను మరింత విస్తరిస్తూ, రాష్ట్రవ్యాప్తంగా అన్ని ప్రాజెక్టులకు వర్తించేలా కొత్త ముసాయిదా చట్టాన్ని తేవడమే. అయితే, ఈ ప్రక్రియలో భూములు కోల్పోయే రైతులు ప్రధానంగా ఈ అంశాలను గమనించాల్సి ఉంది.

2. ల్యాండ్ ఫూలింగ్ లో 60 శాతం కాదు.. అందేది 36 శాతం మాత్రమే 

ఒక ఎకరం అంటే 4,840 చదరపు గజాలు. అందులో 60 శాతం అనగానే 2,904 గజాల ప్లాట్ తమ చేతికి వస్తుందని చాలామంది రైతులు అనుకుంటారు. కానీ, ఇక్కడే లేఅవుట్ లెక్కల మాయాజాలం ఉంటుంది. మాస్టర్ ప్లాన్ రోడ్లు, అంతర్గత రహదారులు, పార్కులు, సామాజిక అవసరాల కోసం లేఅవుట్ మొదట్లోనే 30 నుంచి 45 శాతం వరకు స్థలాన్ని మినహాయిస్తారు. ఈ విధంగా కోతలు పోగా మిగిలిన 'డెవలపబుల్ ఏరియా'లోనే రైతుకు 60 శాతం వాటాను ఇస్తారు. దీని ప్రకారం లెక్కిస్తే, ఎకరం భూమికి నికరంగా రైతు విక్రయించుకోగల ప్లాట్ విస్తీర్ణం సాధారణంగా సుమారు 1,741 చదరపు గజాలు మాత్రమే దక్కుతుంది. ప్రచారంలో వినబడే 2,904 గజాలకు అంటే 60 శాతం భూమికి బదులు, చేతికి వచ్చే 1,741 గజాలు అంటే 36 శాతం మాత్రమే. ఈ పక్కా తేడాను రైతులు ముందే అవగాహన చేసుకోవాలి.

3. 'లాటరీ కేటాయింపు'తో ప్రైమ్ లొకేషన్ ప్లాట్ పోయే ప్రమాదాన్ని గమనించాలి

ప్రస్తుతం మెయిన్ రోడ్డును ఆనుకుని, కోట్లు విలువ చేసే భూమి ఉన్న రైతులకు లొకేషన్ విషయంలో తీవ్రమైన ఆందోళన ఉంటుంది. పూలింగ్ కింద భూమి అప్పగించాక, లేఅవుట్‌లో రైతుకు ఏ మూల ప్లాట్ కేటాయిస్తారనేది అత్యంత కీలకం. పూలింగ్ అథారిటీలు సాధారణంగా కంప్యూటరైజ్డ్ లాటరీ లేదా డ్రా విధానంలో ప్లాట్లను కేటాయిస్తాయి. ఈ పద్ధతి వల్ల రోడ్డు ఫేసింగ్ ఉన్న భూమికి బదులుగా, లేఅవుట్ లోపల ఎక్కడో చివరన ప్లాట్ పడే ప్రమాదం ఉంది. దానివల్ల భూమి యొక్క మార్కెట్ విలువ దారుణంగా పడిపోతుంది. అందుకే, తమకున్న పాత లొకేషన్ ప్రాధాన్యతను బట్టే ప్లాట్లు ఇస్తారా లేక లాటరీ తీస్తారా అనే స్పష్టతను రైతులు ప్రభుత్వం నుంచి ఇప్పుడే కోరాల్సి ఉంది.

4. NALA, రిజిస్ట్రేషన్ చార్జీల భారం ఎవరిదో స్పష్టత తెచ్చుకోవాలి

వ్యవసాయ భూమిగా ఉన్నంత కాలం ఎలాంటి పన్నుల భారం ఉండదు. కానీ, అది వందల గజాల కమర్షియల్ లేదా రెసిడెన్షియల్ ప్లాట్‌గా మారిన మరుక్షణమే నాలా (NALA) కన్వర్షన్, లేఅవుట్ ఛార్జీలు, రిజిస్ట్రేషన్ మరియు స్టాంప్ డ్యూటీల ఖర్చు తెరపైకి వస్తుంది. పాత జీవో 83 ప్రకారం ఈ పన్నులు, కన్వర్షన్ ఛార్జీలన్నీ హెచ్‌ఎండీఏనే భరించాల్సి ఉంటుంది. రాబోయే కొత్త ముసాయిదా జీఓలో కూడా ఇదే మినహాయింపు విధానాన్ని యథాతథంగా కొనసాగిస్తున్నారా లేదా అనేది రైతులు ముందే నిర్ధారించుకోవాలి. లేదంటే, ఆ తర్వాత ఆ ఛార్జీల భారం రైతులపై పడే అవకాశం ఉంటుంది.

5. ప్లాట్ ఇచ్చేదాకా దక్కాల్సిన 'కౌలు పరిహారాన్ని' డిమాండ్ చేయాలి

పొలం చేతిలో ఉన్నంత కాలం ప్రతీ ఏటా పంటల ద్వారా కొంతలో కొంతైనా ఆదాయం వస్తుంది. మరి భూమిని ప్రభుత్వానికి ఇచ్చేసిన తర్వాత, లేఅవుట్ డెవలప్‌మెంట్ పూర్తయి ప్లాట్ చేతికి వచ్చే వరకు ఆ రైతు కుటుంబం ఎలా గడపాలి? నిబంధనల ప్రకారం 6 నెలల్లోపు ప్రాథమిక రోడ్ల ఫార్మేషన్, సరిహద్దుల గుర్తింపు చేయాలి. కానీ, డ్రైనేజీ, విద్యుత్ వంటి మౌలిక వసతులతో పూర్తిస్థాయి లేఅవుట్‌గా మారి ప్లాట్ హ్యాండోవర్ అవ్వడానికి కనీసం 2 నుండి 5 సంవత్సరాలు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ సమయం పడుతుంది. ఈ పరివర్తన కాలంలో సాగు ఆదాయం కోల్పోయే రైతులకు ప్రభుత్వం ఏటా ఇచ్చే 'కౌలు పరిహారం' (అన్యుయిటీ/లీజు అమౌంట్) ఎంతిస్తారు? ఎన్ని ఏళ్లు ఇస్తారు? అన్న అంశాన్ని కొత్త ముసాయిదాలో స్పష్టంగా చేర్చాలని రైతులు డిమాండ్ చేయాలి.

నగర విస్తరణ, మౌలిక వసతుల కల్పన పేరుతో ప్రభుత్వం ల్యాండ్ పూలింగ్ తీసుకురావడం ఒక ఎత్తయితే, దానివల్ల తమ జీవనాధారం దెబ్బతినకుండా చూసుకోవడం రైతులకు మరో ఎత్తు. కాబట్టి ఆవేశంతోనో, రియల్ ఎస్టేట్ భ్రమలతోనో నిర్ణయం తీసుకోకుండా—చేతికొచ్చే నికర ప్లాట్ విస్తీర్ణం, లొకేషన్ పారదర్శకత, మరియు డెవలప్‌మెంట్ అయ్యేంత వరకు దక్కే కౌలు పరిహారంపై పక్కా హామీలు లభించిన తర్వాతే రైతులు ముందుకు వెళ్లడం వివేకవంతమైన పని.